Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben.

Das, was unsere Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.

Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher. Und das ist eine gute Nachricht.

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, aus den 1960er-Jahren stammt und damit völlig veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2019 deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert.

Die Höhe der Grundsteuer wird anhand eines Verfahrens ermittelt, das in drei Stufen aufgeteilt ist.

Schritt 1: Grundsteuerwerte bzw. Einheitswerte festlegen

Im ersten Schritt wird der Einheitswert vom Finanzamt festgelegt. Das ist der Wert des eigenen Grundstücks bzw. der forst- und landwirtschaftlich genutzten Fläche. Hierauf haben die Kommunen keinen Einfluss. In diesem Punkt liegt auch die Reform, denn der Wert des Grundbesitzes wird aktualisiert.

Schritt 2: Grundsteuermessbetrag ermitteln

Vom Einheitswert ausgehend kann das Finanzamt nun die Grundsteuermesszahl ermitteln. Der Einheitswert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag.

Schritt 3: Gemeinde berechnet mit Hilfe des Hebesatzes

Im dritten Schritt entscheidet der Rat der Stadt Bedburg über den sogenannten Hebesatz, der für die Berechnung der Grundsteuer nötig ist. Die Formel dafür lautet: Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Grundsteuerhebesatz ist gleich Grundsteuer.

Die Formel im Überblick:

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.

Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.

Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab.

Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen!

Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt.

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleich bleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.

Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung an.

Dies ist rechtlich in jedem Falle zulässig. Es bleibt jedoch dabei: Keine Gemeinde erhöht wegen der Reform das Grundsteueraufkommen!

Allerdings kann es vor Ort notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuer insgesamt angemessen anzuheben. Die Gemeinden sind gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Reichen die Finanzmittel zur Erfüllung ihrer aktuellen Aufgaben nicht aus – z. B. weil dringend eine Schulsanierung ansteht –, muss auch über angemessene Steuererhöhungen nachgedacht werden. Dies kann allerdings jederzeit passieren und hat nichts mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun.

Sie können sich sicher sein, dass keine Gemeinde Steuererhöhungen leichtfertig beschließt. In den Räten, die diese Entscheidung zu treffen haben, sitzen Bürgerinnen und Bürger wie Sie, die sich ehrenamtlich für ihre Gemeinde engagieren und übrigens auch selbst Steuerzahler sind.

Gerade wenn es im Jahr 2025, in dem „ganz Deutschland“ auf die Entwicklung der Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern schaut, zu einer Anhebung des Gesamtaufkommens kommen sollte, können Sie darauf vertrauen, dass sich die Gemeinde die Entscheidung alles andere als leicht gemacht hat.

Zugleich bleibt auch festzuhalten, dass die Auswirkung einer (selbst deutlichen) Erhöhung auf Ihre individuelle Grundsteuer moderat bliebe. Denn eine Erhöhung des Grundsteueraufkommens verteilt sich gleichmäßig auf alle Grundsteuerzahler innerhalb der Gemeinde. Für den Einzelnen macht dies in aller Regel nur einen überschaubaren Betrag aus. Wenn sich die individuelle Grundsteuer einzelner Steuerzahler in 2025 (im Vergleich zu den Vorjahren) dagegen sehr deutlich erhöht, wird dies vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts liegen.

Mit dem Grundbesitzabgabenbescheid 2025 wird die Grundsteuer für das Jahr 2025 festgesetzt. Diese wurden am 7. März versendet.

Fehlerhafte Angaben können zu einer überhöhten Steuer führen. Sollten Sie Unstimmigkeiten feststellen, wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt. Dafür hat das Finanzamt eine Hotline unter  02271 / 821959 eingerichtet. Entscheidungen, die in den Bescheiden des Finanzamtes getroffen werden, sind die Grundlage für Ihren Grundsteuerbescheid.

Wenn Sie hier Einspruch einlegen möchten, müssen Sie sich gegen diese Grundlagenbescheide - also je nach Anliegen gegen den Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid – an das Finanzamt wenden und nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Bedburg.

Bitte bedenken Sie, dass die Stadt Bedburg an die Bescheide des Finanzamtes gebunden ist. Sollte seitens des Finanzamtes ein Grundsteuermessbescheid abgeändert oder aufgehoben werden, so wird entsprechend auch die Grundsteuerfestsetzung der Stadt Bedburg abgeändert bzw. aufgehoben.

Der Bund der Steuerzahler (BdSt) rät proaktiv von Widersprüchen gegen Grundsteuerbescheide ab, wie auf dessen Homepage nachgelesen werden kann (Was tun, wenn die Grundsteuer erhöht wird?, Stand: 04.12.2024):

„Die endgültige Höhe der Grundsteuer hängt maßgeblich vom Hebesatz ab, den Ihre Kommune festlegt. Der Bund der Steuerzahler rät davon ab, Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid, sprich gegen den Hebesatz einzulegen. Der Grund: Es gibt in der Regel keine Aussicht auf Erfolg. Es muss nämlich eine sogenannte erdrosselnde Wirkung nachgewiesen werden. Die greift jedoch erst, wenn die Mehrheit der Steuerzahler den festgelegten Hebesatz nicht mehr stemmen könnte, bzw. durch die Höhe des Hebesatzes in existenzielle Nöte gerät.“

Es ist aufgrund einer Landesgesetzgebung (NWGrStHsG) der Gestaltungsfreiheit der Gemeinde überlassen, ob sie bei der Festlegung des Hebesatzes zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken differenzieren will. Die Hebesatzdifferenzierung kann von den Gemeinden zugunsten der Wohngrundstücke ausgeübt werden. Den Gemeinden soll ein Instrument an die Hand gegeben werden, mit dem sie die Wohnkostenbelastung der Menschen stabilisieren bzw. reduzieren können.

Der Rat der Stadt Bedburg hat sich jedoch aufgrund derzeit noch bestehender unklarer Rechtssicherheit gegen die Differenzierung des Hebesatzes zur Grundsteuer B entschieden. Die Entscheidung, ob ein differenzierter Hebesatz angewendet werden soll, kann jährlich neu vom Rat der Stadt Bedburg entschieden werden. Somit ist eine Anwendung nach gerichtlicher Bestätigung der Verfassungsmäßigkeit der Hebesatzdifferenzierung für Folgejahre rechtssicher möglich.

Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, differenzierte Hebesätze einzuführen. Damit existiert auch keine Rechtfertigungslast gegenüber denjenigen, die von einem niedrigeren Grundsteuerhebesatz für Wohngrundstücke profitieren würden.

Ein Widerspruch gegen die Grundsteuerfestsetzung mit der Begründung, dass differenzierte Hebesätze zu verwenden sind, hat somit keine Aussicht auf Erfolg.

Kommentar der Kämmerei der Stadt Bedburg aus der 29. Sitzung des Rates am 25.03.2025:

Nach dem Versand der Grundbesitzabgabenbescheide gab es in diesem Jahr im Steueramt deutlich mehr Anrufe und persönliche Vorsprachen als in der Vergangenheit. Die Grundsteuerreform, die wir uns als Stadt nicht ausgesucht haben, sondern die uns im Nachgang zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom Gesetzgeber vorgegeben wurde, ist nun per Steuerbescheid bei jedem einzelnen Grundbesitzeigentümer angekommen. Viele Bürgerinnen und Bürger mussten zur Kenntnis nehmen, dass sie nun mehr als im Vorjahr an Grundsteuer zahlen müssen, es gab aber auch nicht wenige, für die die Grundsteuerreform zu einer Entlastung geführt hat. Nachfolgende Zahlen verdeutlichen, welche Auswirkungen die Reform für die Bedburger Grundeigentümer hat:

In ca. 5.600 Fällen ist die Grundsteuer B für die Steuerpflichtigen gestiegen („Verlierer“ der Grundsteuerreform), während sie in rd. 3.300 Fällen gesunken ist („Gewinner“ der Grundsteuerreform). Die genannten Zahlen entsprechen dem aktuellen Kenntnisstand der Stadtverwaltung und können noch Änderungen unterliegen, wie aus nachfolgenden Ausführungen ersichtlich wird.

Ob die neuen Grundstücksbewertungen das Nonplusultra darstellen, mag dahingestellt bleiben, aber die teilweise großen Verschiebungen zugunsten und zulasten einzelner Steuerpflichtiger zeigen schon, dass mit der Grundsteuerreform eine bestehende Ungerechtigkeit zumindest in weiten Teilen beseitigt wird. Es gibt nicht wenige Fälle, in denen der Einheitswert zuletzt vor Jahrzehnten festgesetzt wurde und die Eigentümer über einen langen Zeitraum im Vergleich zu anderen Steuerpflichtigen stark begünstigt hat. Dies liegt beispielsweise unter anderem daran, dass gerade in unserer Stadt in vielen Bereichen die Grundstückspreise und damit der Werte der Grundstücke in den letzten Jahren und Jahrzehnten sehr stark gestiegen sind.

Bei den in der Öffentlichkeit und den sozialen Medien diskutierten Zahlen erfolgt häufig eine Vermengung der Angaben in den Grundbesitzabgabenbescheiden. In den Bescheiden sind bekanntlich auch die zu zahlenden Gebühren für Abwasser- und Niederschlagswasser, für die Abfallbeseitigung sowie für die Straßenreinigung und den Winterdienst enthalten. Deswegen bittet die Stadtverwaltung darum, den Blick nicht nur auf die Summenzeile in den Bescheiden zu richten, sondern genau hinzusehen, ob etwaige deutliche Steigerungen der zu zahlenden Raten wirklich auf eine Änderung im Bereich der Grundsteuer zurückzuführen sind, oder ob die Ursache nicht ergänzend oder ausschließlich in Beträgen zu finden ist, die die verschiedenen Gebühren betreffen.

Die Erhebung von Gebühren erfolgt kostendeckend. Sollte es in der Abrechnung der Gebühren nach Ablauf des Haushaltsjahres zu einem Überschuss kommen, so wird dieser in den Folgejahren gebührenmindernd einkalkuliert. Die Kalkulationen sind im Internet auf den Seiten der Stadt Bedburg im digitalen Sitzungsdienst öffentlich einsehbar. Sie werden jedes Jahr durch den Haupt- und Finanzausschuss und den Stadtrat in öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. In den Jahren 2024 und 2025 wurden die genannten Gebührensätze in den entsprechenden Sitzungen einstimmig ohne Enthaltungen beschlossen. Die letztlich von den Bürgerinnen und Bürgern zu zahlenden Gebührenbeträge sind teilweise durch das eigene Verhalten beeinflussbar (Reduzierung des Wasserverbrauchs, Reduzierung der Müllmenge und ggf. Verkleinerung des Abfallgefäßes, Entsiegelung von Flächen).

Für den allgemeinen Haushalt der Stadt Bedburg stehen die Einnahmen aus den verschiedenen Steuerarten zur Verfügung, die von den Städten und Gemeinden erhoben werden (z. B. Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und B (alle übrigen Grundbesitzer), Gewerbesteuer, Hundesteuer, Vergnügungssteuer).

Die Stadt Bedburg hat sich an die Forderung des Landes NRW gehalten, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer A und B je für sich genommen im Zuge der Grundsteuerreform nicht zu erhöhen. Auch wenn die vom Stadtrat beschlossenen neuen höheren Hebesätze etwas anderes suggerieren mögen, beträgt das berechnete Aufkommen der Grundsteuer B im Jahr 2025 nicht mehr als im Jahr 2024, nämlich ca. 8,5 Mio. €.

Bei den Rückmeldungen aus der Bürgerschaft zu den kürzlich versandten Abgabenbescheiden stellen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter immer wieder fest, dass gerade in den Fällen, in denen es zu exorbitanten Steigerungen bei der Grundsteuer B gekommen ist, nicht oder nicht fristgerecht seitens der Steuerpflichtigen die notwendigen Angaben zum Grundbesitz gegenüber dem Finanzamt gemacht worden sind. Dies führte dann dazu, dass seitens des Finanzamtes eine Schätzung erfolgte, die zu einem Einheitswert geführt hat, der aus Sicht des Steuerpflichtigen vollkommen unrealistisch erscheint. Da die Stadt an die Angaben des Finanzamtes gebunden ist, hilft in solchen Fällen nur, dass die Steuerpflichtigen sich mit ihrem Finanzamt in Verbindung setzen, um eine Anpassung zu erwirken.

In vielen anderen Fällen ist es so gewesen, dass zwar die Angaben gegenüber dem Finanzamt fristgerecht gemacht wurden, die anschließend von dort ergangenen Bescheide mit den Grundlagendaten (Einheitswertbescheid und Grundsteuermessbescheid) aber bei den Adressaten keine weitere Beachtung gefunden haben und bestandskräftig geworden sind. Erst als jetzt die städtischen Bescheide versandt wurden, haben viele Bürgerinnen und Bürger feststellen müssen, dass es besser gewesen wäre, die Bescheide des Finanzamtes umgehend nach Erhalt zu prüfen und ggf. dagegen vorzugehen. Der Stadtverwaltung sind gesetzlich die Hände gebunden, an den vom Finanzamt festgesetzten Beträgen Änderungen vorzunehmen, weshalb die Bürgerinnen und Bürger in etlichen Fällen leider nur an das zuständige Finanzamt verwiesen werden können.

Weiterhin erfolgen häufig Nachfragen, weil es einen Eigentümerwechsel gegeben hat, der durch das Finanzamt noch nicht vollzogen wurde. Dass es in diesen Fällen zu teilweise erheblichen Verzögerungen bei den Finanzämtern kommt, ist auch in der Vergangenheit nicht ungewöhnlich gewesen und angesichts des enormen Zusatzaufwandes, den man auch dort mit der Grundsteuerreform hatte und hat, in diesem Jahr mehr als sonst nachvollziehbar.

Die Steuer- und Abgabepflichtigen der Stadt Bedburg haben noch bis zum 11.04.2025 die Möglichkeit, gegen die Grundbesitzabgabenbescheide Widerspruch einzulegen (s. Rechtsbehelfsbelehrung auf dem Bescheid).

Für Fragen und Anmerkungen stehen Ihnen nach wie vor die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Steueramtes, wie auf den Bescheiden bzw. den beigefügten Erläuterungen angegeben, gerne zur Verfügung.

Soweit Sie Fragen zur Wertermittlung durch das Finanzamt haben, wenden Sie sich bitte an die dafür eingerichtete Hotline unter der Telefon-Nr. 02271/821959.

Informationen zur Grundsteuerreform erhalten Sie bei der Finanzverwaltung NRW, s. https://www.finanzverwaltung.nrw.de/Grundsteuerreform.